ローン減税　〜現行規模のまま１年間延長〜

　本年度税制改正の最大の焦点は、昨年末で適用が期限切れとなっていた住宅ローン減税の行方でしたが、現行の大型減税を縮小手直しすれば「住宅建設（購入、取得）への影響が大きい」という理由で、そっくり現行規模のまま１年間延長されました。適用は、今年末新規住宅入居分までです。年内に売買契約を結んでも、入居済みでなければ、減税適用とならないので、注意が必要です。

　同減税は、購入（住宅ローン契約）から10年間、毎年末の住宅ローン残高（最大5000万円）の１％分50万円）を税額控除、つまり所得税から控除（減税）するものです。
例えば、年収700万円（親子計4人の標準家庭）のサラリーマンが、固定金利年3.0％、35年の元利均等払いで3000万円を借りたとします。減税額は10年間で計約269万円、年収1000万円の人なら、同270万円規模の減税となります。

　このサラリーマンの最初の年末のローン残高が3000万円なら、その年の減税額は30万円、
残高が2500万円なら25万円が減税となり、年間所得税が30万円もしくは25万円以下の人は、その年の所得税が実質ゼロとなります。

　減税対象となるローン残高は、建物、土地融資分合わせて5000万円までで、年間所得3000万円以下の個人、床面積50�u以上の住宅が対象ですので、一般的な住宅取得者、住宅ならほとんどが減税の対象となります。

　ただ、今回の改正で注意したいのは、2005年から2008年にかけて、減税額が一挙に小さくなることで10年間で最大500万円の大型減税は、今年末で終了することを知っておいてください。

　2005年になると、減税対象となるローン残高が最大5000万円から4000万円、最大控除額も同500万円から360万円に減り、その後も１年ごとに減税対象の残高と控除額が縮小、2008年には最大控除額が160万円になります。

　今年末までに入居する人と、たった１日、あるいは１ヶ月遅れて来年初めに入居する人では、10年間の最大控除額で140万円、2008年には、最大控除額が3分の１以下に減ってしまうことになります。

　　損失控除　〜一部拡充、適用対象も拡大〜

　住宅買い控えの資金不足を支援する「住宅売却（譲渡）損失の繰越控除制度」が2006年末まで延長、一部拡充されました。これは、住宅買い替えで、既存物件の売却額が同物件の購入時価格を下回った場合、その差額つまり損失額を所得から控除できるもので、その年に損失額を控除し切れなければ、売却年を含め最長4年間繰越控除ができる制度です。

　土地の値下がりなどで、最近は既存住宅（中古住宅）の売却損失の例が増え、こうした資産デフレが住宅の買い替えを難しくしています。同制度は、買い替えの促進を狙った特例ですが、延長とともに、これまで条件となっていた「売却時に既存ローンが残っていること」の規定も削除されました。売却時に既存のローンが残っていなくても、売却損失の繰越控除が可能となり、減税の適用対象が広がりました。

　　残存控除　〜ローン返済4年間の救済策〜

　新たに「残存住宅ローンの繰越控除制度」が創設されました。雇用や所得不安などで、持ち家を手放さざるを得なくなった人が増えていますが、住宅を売却しても中古住宅の値下がりで、既存住宅のローンを返済し切れない例が多くなっています。

　このため、2006年末までの時限措置で設けられたローン救済措置で、ローン残高相当額を売却損失の繰越控除と同様、所得から売却年も含め最長4年間、繰越控除ができるようになりました。

　例えば、1500万円で売却しても、なおローン残高が3000万円（売却契約日の前日残高）あれば、差額分1500万円を最長4年間控除できます。課税所得300万円の人なら、最長4年間でも控除枠は相殺できず、4年間は所得税が実質ゼロとなり、5年目に初めて税負担が生じることになります。

　　その他、税金についてお知りになりたいことがありましたら、お気軽にお問合せください。